关于居民小区物业管理的建议

许定亮

居民小区物业管理与市民生活息息相关，与和谐社会建设紧密相连，是政府重视、社会关注、群众关心的重点行业。但物业管理行业一直是我市城市管理矛盾集中体现的领域。因此推动我市居民小区物业管理工作，健全物业管理体制，优化物业管理环境，加强行政管理执法和执法监督，整体提高物业管理水平，是当前一项重要任务。 存在的主要问题： 物业与业主之间对立情绪严重；停车难等带来共用部位、共用设施设备权属规定不明确，维修责任不清，服务主体缺位；物业管理费收缴率较低，使用情况模糊；开发商承诺与现实差距较大；管理体制不顺畅，执法监督不到位，政策法规没有得到很好地落实；市场机制不够完善，影响物业服务企业的正常发展等。 对策和建议：

一、解决我市居民小区的物业管理问题，必须综合运用法律、行政、市场、舆论等手段，坚持标本兼治，按照权属清晰、程序落实、管理到位的原则，有计划、有步骤地解决，理顺体制，建立、健全市、区、街道、社区的四级管理体系。

二、完善法规政策，为物业行业的健康发展提供法律保障。在法规层面上进一步明确小区物业权属，在程序上给予规范，切实保护广大业主的利益。开发项目对业主住房产权以外的所有物权，应通过一定形式全部明确给业主。在此基础上，按照国家和省的相关规定，建立“分级定价、质价相符”服务收费机制，完善物业服务收费制度，实行指导价和市场调节两种形式。切实加强、完善、执行有关规定，保证物业服务市场的有序发展。

三、制定政策，引导、鼓励和支持物业管理企业发展壮大。结合城区物业管理的实际，认真研究制定一些优惠政策加强执法监管的力度和相关部门的协调配合，保证有关政策法规落实到位。对不交物业费的业主有相应的措施。

四、建立定期检查考评制度，对物业管理企业实行动态管理。工商、物价、房产等有关职能部门要密切配合，坚持对物业管理企业进行定期的检查考评，检查证照办理、服务内容、服务质量和收费标准等情况，将检查结果向社会公开通报，该表扬的应给予表扬，该处罚的应给予处罚，激励物业管理企业不断强化自身建设，努力提高服务质量和管理水平。

五、在管理部门领导下，完善业主委员会。物业管理企业应该接受业主委员会的监督，定期公布完整的物业费、停车费、广告费等收入、以及各项支出账目，对于新小区或者分期开发的小区，应该成立临时业主委员会，预防物业费使用不当的情况发生。

六、政府部门在企事业单位倡导在节假日、双休日社区义工制度，在居民小区参与物业管理和义务劳动等，这样可以增加物业与业主的互相了解、理解。领导干部带头，媒体加大宣传力度，与文明城市建设、道德讲坛结合起来。义务劳动应该与考核晋升挂钩，没完成规定时间者不得晋升职务，考核不得评为优秀。监督管理部门可由组织、人事、环保部门联合组织监督实施，弄虚作假者则由纪检、监察部门予以处理。